Beleggen in een bedrijfsunit biedt een aantal concrete fiscale voordelen ten opzichte van andere vastgoedbeleggingen. De btw op de aankoopprijs is terugvorderbaar, je betaalt bij nieuwbouw geen overdrachtsbelasting en de inkomsten vallen in box 3 — wat voor veel beleggers gunstig uitpakt. In dit artikel leggen we per vraag precies uit hoe de fiscaliteit rondom een bedrijfsunit werkt, zodat je goed voorbereid een beslissing kunt nemen.

Wat zijn de fiscale voordelen van een bedrijfsunit als belegging?

Een bedrijfsunit als belegging kent drie belangrijke fiscale voordelen: de btw op de aankoopprijs is terugvorderbaar, bij aankoop van nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting en de huurinkomsten zijn in box 3 vrijgesteld van inkomstenbelasting. Samen kunnen deze voordelen een aanzienlijk verschil maken in je netto rendement.

Laten we dat concreet maken. Bij een bedrijfsunit van €135.000 exclusief btw bedraagt de btw al snel €28.350. Als je die volledig kunt terugvorderen bij de Belastingdienst — wat bij btw-belaste verhuur mogelijk is — scheelt dat direct een flinke som op je investering. Dat is een voordeel dat je bij de aankoop van een woning of vakantiewoning niet hebt.

Daarnaast verkoopt Boxcomplex nieuwbouw vrij op naam (v.o.n.). Dat betekent dat je als koper geen overdrachtsbelasting betaalt en geen aparte notariskosten hebt. Ter vergelijking: bij de aankoop van bestaand vastgoed betaal je al snel 10,4% overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw v.o.n. vallen die kosten volledig weg, wat je startrendement direct verbetert.

Hoe werkt btw-belaste verhuur bij een bedrijfsunit?

Bij de verhuur van een bedrijfsunit kunnen verhuurder en huurder er samen voor kiezen om btw te berekenen over de huur. Dit heet optie voor btw-belaste verhuur. Als verhuurder bereken je dan 21% btw boven op de huurprijs, die je vervolgens afdraagt aan de Belastingdienst. Het grote voordeel: de btw die jij hebt betaald over de aankoopprijs en eventuele exploitatiekosten is dan volledig aftrekbaar.

Voor de meeste huurders van bedrijfsruimte is dit geen probleem. Ondernemers zijn zelf btw-plichtig en kunnen de btw die ze aan jou betalen gewoon terugvorderen in hun eigen btw-aangifte. Btw-belaste verhuur is voor beide partijen dus doorgaans neutraal of zelfs voordelig.

Wat als een huurder niet btw-plichtig is?

In dat geval is btw-belaste verhuur niet mogelijk, want de huurder kan de btw dan niet terugvorderen. Dat maakt de huur voor die huurder duurder. Wij zorgen ervoor dat bedrijfsunits worden verhuurd aan btw-plichtige huurders, of berekenen een compensatie, zodat je als verhuurder geen btw-schade lijdt.

Belangrijk: de btw-aangifte is jouw eigen verantwoordelijkheid als eigenaar. Wij verzorgen dit niet voor je. Je vraagt een btw-nummer aan bij de Belastingdienst — dat kan ook als particulier, zonder KvK-inschrijving — en doet zelf periodiek btw-aangifte. In de praktijk is dat, met een overzichtelijke administratie, doorgaans binnen een kwartier geregeld.

Wat is de herzieningstermijn en waarom is die belangrijk?

De herzieningstermijn bij een bedrijfsunit bedraagt 10 jaar. Dit betekent dat je de teruggevorderde btw over de aankoopprijs moet “verdienen” door de unit gedurende die periode voor minimaal 90% btw-belast te verhuren. Per jaar wordt 1/10e deel van de btw herbeoordeeld.

Concreet: als je de unit in jaar 3 verkoopt zonder btw-belaste overdracht, moet je een deel van de teruggevorderde btw terugbetalen aan de Belastingdienst — namelijk het deel dat overeenkomt met de resterende jaren in de herzieningstermijn. Verkoop je de unit wél btw-belast, dan gaat voor de koper een nieuwe herzieningstermijn in en ben jij als verkoper van je verplichting ontslagen.

De herzieningstermijn is dus geen reden om af te zien van een bedrijfsunit als belegging, maar wel iets om rekening mee te houden bij je exitstrategie. Wie de unit langdurig aanhoudt en btw-belast verhuurt, profiteert volledig van de teruggevorderde btw zonder terugbetalingsverplichting.

Hoe wordt een bedrijfsunit belast in box 3?

Een bedrijfsunit die je als particulier aankoopt als belegging, valt in box 3 (sparen en beleggen). De huurinkomsten zelf zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting. Je betaalt belasting over een forfaitair rendement op basis van de waarde van het vastgoed, niet over de werkelijke huurinkomsten die je ontvangt.

Of dat gunstig is, hangt af van je persoonlijke situatie en de hoogte van je totale box 3-vermogen. Voor veel beleggers pakt het voordelig uit, zeker wanneer het werkelijke huurrendement hoger ligt dan het forfaitaire rendement waarover belasting wordt berekend. Het is verstandig om dit met een belastingadviseur door te rekenen voor jouw specifieke situatie.

Let op: de belastingwetgeving rondom box 3 is de afgelopen jaren in beweging. Er worden wijzigingen verwacht, mogelijk al vanaf 2028. Het is daarom nuttig om de ontwikkelingen te volgen en je beleggingsstrategie daar tijdig op aan te passen.

Is een bedrijfsunit fiscaal voordeliger dan een garagebox of vakantiewoning?

Een bedrijfsunit is op meerdere fiscale punten voordeliger dan een vakantiewoning en heeft ten opzichte van een garagebox een aantal extra voordelen. Hieronder een overzicht:

• Btw terugvorderen: Bij zowel garageboxen als bedrijfsunits is de btw over de aankoopprijs terugvorderbaar bij btw-belaste verhuur. Bij een vakantiewoning gelden andere regels en is dit lang niet altijd mogelijk.
• Geen huurprijsregulering: Bij woningverhuur heb je te maken met huurprijsregulering. Bij bedrijfsunits en garageboxen is er geen huurbescherming en geen huurregulatie — je bepaalt zelf de huurprijs.
• Geen overdrachtsbelasting bij nieuwbouw: Zowel garageboxen als bedrijfsunits van Boxcomplex worden v.o.n. verkocht. Bij vakantiewoningen en bestaand vastgoed betaal je al snel 10,4% overdrachtsbelasting.
• Lager onderhoud: Een bedrijfsunit van beton vraagt aanzienlijk minder onderhoud dan een vakantiewoning, wat de netto-opbrengst ten goede komt.
• Hoger rendementspotentieel: Een bedrijfsunit biedt een rendement vanaf 7,5% op jaarbasis, met een verwachte waardestijging van 3 tot 5% per jaar op de lange termijn.

Het voornaamste verschil tussen een garagebox en een bedrijfsunit zit in de schaal van de investering en het type huurder. Een bedrijfsunit vraagt een investering vanaf circa €135.000, maar trekt zakelijke huurders aan die doorgaans stabiel en langdurig huren. Een garagebox is al beschikbaar vanaf circa €19.900 en heeft een lagere instapdrempel.

Welke fiscale aandachtspunten zijn er bij het kopen van een bedrijfsunit?

Bij de aankoop van een bedrijfsunit als belegging zijn er een aantal fiscale aandachtspunten waar je rekening mee moet houden:

1. Btw-nummer aanvragen: Als particulier vraag je een btw-nummer aan bij de Belastingdienst, zonder KvK-inschrijving. Hiermee word je “ondernemer voor de btw”, wat iets anders is dan ondernemer voor de inkomstenbelasting.
2. Btw-aangifte is jouw verantwoordelijkheid: Je doet zelf periodiek btw-aangifte en draagt de ontvangen btw over de huur af. Wij doen dit niet voor je.
3. Herzieningstermijn van 10 jaar: Houd rekening met de herzieningstermijn bij een eventuele doorverkoop. Bij verkoop op de tweedehands markt zonder btw-belaste overdracht bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4%.
4. Box 3-ontwikkelingen: De wetgeving rondom box 3 kan veranderen. Volg de ontwikkelingen en laat je adviseren door een belastingadviseur.
5. Eigen gebruik versus verhuur: Koop je de unit voor eigen gebruik? Dan is de btw over de aankoopprijs niet terugvorderbaar. Dit voordeel geldt uitsluitend bij btw-belaste verhuur.

Een belastingadviseur kan je helpen om de fiscale structuur rondom jouw specifieke situatie goed in te richten. Wij geven geen fiscaal of juridisch advies, maar zorgen er wel voor dat je als belegger goed geïnformeerd aan de start staat.

Hoe wij helpen bij beleggen in een bedrijfsunit

Wij maken het beleggen in een bedrijfsunit zo eenvoudig mogelijk. Niet alleen door hoogwaardige units te ontwikkelen op strategische locaties, maar ook door de verhuur volledig uit handen te nemen. Concreet regelen wij:

• Het zoeken en plaatsen van geschikte, btw-plichtige huurders
• De volledige facturatie richting huurders
• Het beheer van de verhuur, zodat jij er geen omkijken naar hebt

Onze bedrijfsunits zijn momenteel beschikbaar op twee locaties: Emmen (direct aan de A37) en Waddinxveen (in de Randstad). Beide locaties kennen een bezettingsgraad van circa 97% op onze bestaande parken. Je koopt vrij op naam — dus geen overdrachtsbelasting, geen notariskosten — en de btw over de aankoopprijs is bij btw-belaste verhuur terugvorderbaar.

Benieuwd welke locaties en units beschikbaar zijn, of wil je weten wat een bedrijfsunit concreet voor jouw beleggingsprofiel kan betekenen? Neem gerust contact met ons op — we vertellen je graag meer.