Als je overweegt een garagebox te kopen als belegging, is de vraag naar erfpacht logisch. Bij woningen hoor je er regelmatig over, maar hoe zit dat bij garageboxen? Het korte antwoord: bij de meeste garageboxen in Nederland is erfpacht niet van toepassing, maar het is verstandig om dit altijd te controleren voordat je koopt. In dit artikel leggen we uit wat erfpacht precies is, welke risico's het met zich meebrengt en waar je op moet letten bij de aankoop van een beleggingsgaragebox.

Wat is erfpacht en komt het voor bij garageboxen?

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij je als koper wel eigenaar bent van het gebouw, maar niet van de grond waarop het staat. Die grond blijft eigendom van een derde partij, zoals een gemeente of een particuliere grondeigenaar. Als erfpachter betaal je periodiek een vergoeding voor het gebruik van die grond: de zogenoemde canon.

Bij garageboxen komt erfpacht minder vaak voor dan bij woningen, maar het bestaat wel. Denk aan garageboxen op terreinen die eigendom zijn van een gemeente of een woningcorporatie. Bij nieuwbouwprojecten van commerciële projectontwikkelaars is erfpacht zeldzamer, maar ook daar is het niet uitgesloten. Het is dus geen theoretisch risico, maar iets wat je bij elke aankoop concreet moet uitzoeken in een garagebox kopen erfpacht-situatie.

Wat is het verschil tussen erfpacht en eigen grond bij een garagebox?

Het belangrijkste verschil is eigendom. Bij eigen grond koop je zowel het gebouw als de grond. Bij erfpacht koop je alleen het recht om het gebouw te gebruiken en te bezitten, terwijl de grond eigendom van iemand anders blijft. Dit heeft directe gevolgen voor je kosten, je vrijheid als eigenaar en de waarde van je investering.

Hieronder zie je de belangrijkste verschillen op een rij:

• Eigendom: Bij eigen grond ben je volledig eigenaar. Bij erfpacht ben je eigenaar van het opstal, niet van de grond.
• Kosten: Bij erfpacht betaal je een periodieke canon aan de grondeigenaar. Bij eigen grond zijn er na aankoop geen extra grondkosten.
• Looptijd: Erfpacht heeft een einddatum of herzieningsmoment. Bij eigen grond is er geen tijdslimiet.
• Herziening: De canon kan bij herziening fors stijgen, afhankelijk van de actuele grondwaarde.
• Verkoopbaarheid: Een object op eigen grond is doorgaans makkelijker te verkopen dan een object op erfpacht.

Voor een erfpacht vastgoed belegging betekent dit dat je structureel hogere kosten hebt en minder zekerheid over de toekomst. Bij eigen grond weet je precies waar je aan toe bent.

Welke risico's heeft erfpacht voor vastgoedbeleggers?

De grootste risico's van erfpacht voor vastgoedbeleggers zijn canonherziening, beperkte verkoopbaarheid en afhankelijkheid van de grondeigenaar. Bij een canonherziening kan de jaarlijkse vergoeding voor de grond flink omhooggaan, wat direct ten koste gaat van je rendement. Dit is een risico dat je bij aankoop moeilijk volledig kunt inschatten.

Andere concrete risico's zijn:

• Aflopende erfpacht: Als de erfpachtperiode eindigt, moet je opnieuw onderhandelen over de voorwaarden. De grondeigenaar heeft daarbij een sterke positie.
• Beperkte hypotheekmogelijkheden: Banken zijn terughoudender met de financiering van objecten op erfpacht, wat de verkoopbaarheid beperkt.
• Waardeontwikkeling: Naarmate de resterende erfpachtperiode korter wordt, daalt de marktwaarde van het object. Dit maakt doorverkoop lastiger.
• Minder controle: De grondeigenaar kan voorwaarden stellen aan het gebruik van het terrein, wat je vrijheid als belegger beperkt.

Voor iemand die rustig wil beleggen in vastgoed zonder verrassingen, zijn dit serieuze aandachtspunten. Erfpacht voegt een laag onzekerheid toe die bij eigen grond simpelweg niet bestaat.

Hoe beïnvloedt erfpacht het rendement van een garagebox?

Erfpacht drukt het rendement van een garagebox belegging Nederland op twee manieren: via directe kosten en via indirecte waardevermindering. De canon die je jaarlijks betaalt, gaat rechtstreeks van je huurinkomsten af. En als de canon bij herziening stijgt, daalt je netto rendement automatisch, ook als de huurprijs gelijk blijft.

Stel dat je een garagebox verhuurt voor €135 per maand. Als je daarnaast een canon van €50 per maand betaalt aan de grondeigenaar, dan gaat dat ten koste van een flink deel van je rendement. Bij een aankoopprijs van €21.900 is dat verschil in rendement al snel een paar procentpunten per jaar. Tel daarbij op dat de waardestijging van een object op erfpacht doorgaans lager is dan bij eigen grond, en het plaatje wordt snel minder aantrekkelijk.

Kortom: erfpacht maakt de rendementsberekening complexer en onzekerder. Voor beleggers die willen weten wat ze kunnen verwachten, is dat een nadeel.

Waar moet je op letten bij de aankoop van een garagebox op erfpacht?

Als je toch overweegt een garagebox kopen erfpacht, zijn er een aantal zaken die je altijd moet controleren voordat je tekent. Laat je hierbij adviseren door een onafhankelijke adviseur of notaris, want de details van erfpachtcontracten kunnen sterk verschillen.

Controleer in ieder geval het volgende:

1. Resterende looptijd: Hoe lang loopt de erfpacht nog? Een korte resterende periode verhoogt het risico aanzienlijk.
2. Canonhoogte en herzieningsclausule: Hoe hoog is de huidige canon en wanneer wordt deze herzien? Op basis van welke index of grondwaarde?
3. Voorwaarden van de grondeigenaar: Zijn er beperkingen op het gebruik of de verhuur van de garagebox?
4. Mogelijkheid tot afkoop: Kun je de erfpacht afkopen en zo eigenaar worden van de grond? Wat kost dat?
5. Verkoopbaarheid: Is de garagebox ook op de tweedehandsmarkt goed verkoopbaar, of beperkt de erfpacht de kring van potentiële kopers?

Neem ook de totale kosten mee in je rendementsberekening: canon, eventuele VvE-bijdrage en onderhoudskosten bepalen samen wat je netto overhoudt van de huurinkomsten.

Is een garagebox op eigen grond een betere belegging?

Voor de meeste beleggers is een garagebox op eigen grond een betere keuze dan een garagebox op erfpacht. Je hebt volledige zekerheid over de grond, geen periodieke canonverplichtingen en een betere uitgangspositie bij doorverkoop. De waardeontwikkeling is stabieler en de rendementsberekening is eenvoudiger en voorspelbaarder.

Bij een garagebox op eigen grond weet je precies wat je koopt, wat je betaalt en wat je kunt verwachten. Dat maakt het een overzichtelijkere belegging, zeker voor mensen die nieuw zijn in vastgoed of die geen zin hebben in ingewikkelde constructies.

Hoe wij helpen bij een transparante garagebox belegging

Bij Boxcomplex verkopen we garageboxen op eigen grond, conform het Nederlandse appartementsrecht. Geen erfpacht, geen verborgen grondkosten en geen onzekerheid over canonherzieningen. Dit zijn de belangrijkste voordelen van beleggen via ons:

• Volledig eigendom: Je koopt de garagebox inclusief het aandeel in de grond. Geen erfpacht.
• Vrij op naam (v.o.n.): Bij aankoop betaal je geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten. Dat scheelt direct in de instapkosten.
• Rendement vanaf 7,5% per jaar, met een verwachte waardestijging van circa 3 tot 5 procent op jaarbasis op de lange termijn.
• Ontzorging: Wij regelen het zoeken en plaatsen van huurders en verzorgen de facturatie richting huurders. Jij hoeft er niet naar om te kijken.
• Bezettingsgraad van circa 97% op onze bestaande parken.
• Instapprijs vanaf €19.900, met boxen variërend van 9 tot 42 m².

Let op: de btw-aangifte is je eigen verantwoordelijkheid. Wij verzorgen dit niet voor je, maar we leggen je graag uit hoe het werkt.

Wil je weten welke garageboxen er op dit moment beschikbaar zijn? Bekijk dan onze actuele locaties en ontdek wat er in jouw regio beschikbaar is. Heb je vragen of wil je meer weten over beleggen zonder erfpacht? Neem gerust contact met ons op; we helpen je graag verder.