Ja, je kunt een bedrijfsunit kopen via een BV. Of dat ook de slimste keuze is, hangt af van je persoonlijke situatie, je vermogenspositie en hoe je de unit wilt gebruiken. In dit artikel zetten we de belangrijkste fiscale en praktische overwegingen op een rij, zodat je goed voorbereid een keuze kunt maken. Bespreek je specifieke situatie altijd met een belastingadviseur of accountant, want de regels kunnen per situatie sterk verschillen.

Wat zijn de fiscale voordelen van kopen via een BV?

Een bedrijfsunit kopen via een BV biedt een aantal fiscale voordelen ten opzichte van privé kopen. De huurinkomsten worden in de BV belast tegen het vennootschapsbelastingtarief, dat lager kan uitvallen dan het progressieve inkomstenbelastingtarief in box 1. Bovendien zijn kosten zoals onderhoud, VvE-bijdragen en afschrijvingen aftrekbaar van de winst in de BV.

Een ander voordeel is dat de BV de btw op de aankoopprijs kan terugvorderen, mits de verhuur btw-belast plaatsvindt. Dit is bij bedrijfsunits goed te regelen, omdat verhuurder en huurder samen kunnen kiezen voor btw-belaste verhuur. De teruggevorderde btw verbetert direct je netto-investering. Daarnaast biedt een BV-structuur bescherming van je privévermogen: als er iets misgaat met de verhuur of het vastgoed, blijft je privévermogen in principe buiten schot.

Tot slot kan een BV interessant zijn voor ondernemers die vermogen willen opbouwen binnen de vennootschap en dit later fiscaal gunstig willen uitkeren, bijvoorbeeld via een holdingstructuur. Dat maakt vastgoed in een BV ook relevant voor pensioenopbouw als zzp'er of mkb'er.

Wat zijn de nadelen van een bedrijfsunit kopen via een BV?

Kopen via een BV heeft ook nadelen. De belangrijkste is dat je te maken krijgt met dubbele belastingheffing: de BV betaalt vennootschapsbelasting over de huurwinst, en als je geld uit de BV wilt halen, betaal je daarover ook nog dividendbelasting of inkomstenbelasting. Dat maakt het netto rendement soms lager dan het lijkt.

Verder brengt een BV extra administratieve lasten met zich mee. Je hebt een jaarrekening nodig, een accountant of boekhouder, en de kosten daarvan lopen op. Voor een enkele bedrijfsunit kan dat een flinke hap uit het rendement zijn. Bovendien geldt bij doorverkoop van de unit vanuit de BV dat de winst in de vennootschap wordt belast, wat de netto-opbrengst drukt.

Een ander punt om rekening mee te houden: bij aankoop via een BV op de tweedehandsmarkt betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Koop je een nieuwbouwbedrijfsunit, dan geldt dit niet, omdat wij vrij op naam (v.o.n.) verkopen. Dat betekent geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor de koper, ook niet als de koper een BV is.

Wat is het verschil tussen kopen via een BV of privé?

Het grootste verschil tussen kopen via een BV of privé zit in de belastingbehandeling van de huurinkomsten en de waardestijging. Privé valt een bedrijfsunit in box 3, waarbij je wordt belast over een fictief rendement op je vermogen, ongeacht wat je werkelijk verdient. Via een BV worden de werkelijke huurinkomsten en winst belast, maar dan via de vennootschapsbelasting.

Aspect	Privé (box 3)	Via BV
Belasting over huurinkomsten	Fictief rendement box 3	Werkelijke winst, vennootschapsbelasting
Btw terugvorderen	Mogelijk met btw-nummer	Mogelijk via btw-aangifte BV
Overdrachtsbelasting nieuwbouw	Geen (v.o.n.)	Geen (v.o.n.)
Overdrachtsbelasting tweedehands	10,4%	10,4%
Privévermogen beschermd	Nee	Ja
Administratieve lasten	Laag	Hoger (jaarrekening, accountant)
Uitkering aan privé	Direct beschikbaar	Via dividend, extra belasting

Privé kopen is eenvoudiger en goedkoper in beheer. Een BV-structuur kan voordeliger zijn als je al een actieve BV hebt, grotere bedragen belegt of vermogen bewust binnen de vennootschap wilt houden. De keuze hangt sterk af van je totale financiële situatie.

Hoe werkt btw-belaste verhuur bij een bedrijfsunit in een BV?

Bij verhuur van een bedrijfsunit via een BV kunnen verhuurder en huurder samen kiezen voor btw-belaste verhuur. Dit is voordelig voor beide partijen: de BV kan de btw op de aankoopprijs en exploitatiekosten terugvorderen, en de huurder, die zelf ook btw-plichtig is, kan de btw op de huur aftrekken. De btw-aangifte is de verantwoordelijkheid van de BV zelf.

Belangrijk om te weten: bij aankoop van een nieuwbouwbedrijfsunit geldt een herzieningstermijn van 10 jaar. Dit betekent dat de unit gedurende het jaar van aankoop plus de negen daaropvolgende boekjaren voor minimaal 90% voor btw-belaste prestaties moet worden gebruikt. Per boekjaar wordt 1/10 deel van de teruggevorderde btw herbeoordeeld. Gebruik je de unit in die periode voor niet-btw-belaste activiteiten, dan moet je een deel van de btw terugbetalen.

Verkoop je de unit binnen de herzieningstermijn, dan moet de btw naar rato worden terugbetaald, tenzij je kiest voor btw-belaste levering. In dat geval begint voor de koper een nieuwe herzieningstermijn en ben jij als verkoper van je verplichting ontslagen. Dit is een technisch punt waarbij een belastingadviseur echt onmisbaar is. De btw-aangifte doe je zelf, of je laat dit door je accountant regelen.

Wanneer is kopen via een BV de slimste keuze?

Kopen via een BV is het meest interessant als je al een actieve BV hebt met opgebouwd vermogen dat je wilt herinvesteren, als je meerdere bedrijfsunits wilt kopen en schaalvoordelen wilt benutten, of als je bewust vermogen wilt opbouwen binnen de vennootschap voor later, bijvoorbeeld als pensioenvoorziening.

Voor iemand die voor het eerst belegt in vastgoed en slechts één bedrijfsunit koopt, is privé kopen vaak eenvoudiger en goedkoper. De extra administratieve lasten van een BV wegen dan niet altijd op tegen de fiscale voordelen. Bovendien is de box 3-belasting voor kleinere vermogens soms gunstiger dan het gecombineerde effect van vennootschapsbelasting en dividendbelasting.

Een goede vuistregel: heb je al een BV en staat er vermogen op de plank? Dan is een bedrijfsunit via de BV een serieuze optie om te onderzoeken. Koop je voor het eerst en heb je geen BV? Dan is privé kopen met een btw-nummer vaak de meest praktische route. Laat je in beide gevallen adviseren door een belastingadviseur die bekend is met vastgoedbeleggingen.

Hoe wij helpen bij het kopen van een bedrijfsunit als belegging

Of je nu koopt via een BV of privé, wij zorgen ervoor dat het aankoopproces soepel verloopt en dat je als belegger zo min mogelijk omkijken hebt naar de verhuur. Wat wij voor je regelen:

• Vrij op naam verkoop: geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten bij aankoop van nieuwbouw
• Eerste verhuur gratis: wij zoeken en plaatsen de eerste huurder zonder extra kosten
• Facturatie richting huurders: wij verzorgen de facturatie volledig, zodat jij daar geen tijd aan kwijt bent
• Bezettingsgraad van circa 97%: op onze parken staat vrijwel altijd een huurder klaar
• Bruto rendement vanaf 7,5%: met een verwachte waardestijging van 3 tot 5% per jaar

Wat wij niet doen: wij verlenen geen financieringen, geven geen juridisch of fiscaal advies en verzorgen geen btw-aangifte voor klanten. Dat is jouw verantwoordelijkheid, of die van je accountant.

Wil je weten welke bedrijfsunits er nu beschikbaar zijn? Bekijk onze beschikbare locaties of kijk specifiek naar de bedrijfsunits in Emmen. Heb je vragen over het aankoopproces of wil je meer weten over de mogelijkheden? Neem dan gerust contact met ons op; we helpen je graag verder.