Leegstand is het voornaamste risico bij het kopen van een garagebox als belegging. Gelukkig is de kans op langdurige leegstand bij goed gelegen garageboxen op beveiligde bedrijventerreinen relatief klein, zeker vergeleken met andere vormen van vastgoed. In dit artikel leggen we je stap voor stap uit wat leegstand precies betekent, hoe groot de kans is, wat de financiële gevolgen zijn en wat je kunt doen om het risico zo klein mogelijk te houden.

Wat betekent leegstand bij een garagebox precies?

Leegstand bij een garagebox betekent dat de box tijdelijk niet verhuurd is en dus geen huurinkomsten genereert. Als belegger ontvang je in die periode geen huur, terwijl de vaste kosten, zoals de VvE-bijdrage, gewoon doorlopen. Leegstand kan ontstaan na het vertrek van een huurder of bij de eerste verhuur na aankoop.

Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen korte leegstand (een paar weken tussen twee huurders) en structurele leegstand (maanden of langer zonder huurder). Korte leegstand is bij vrijwel elk verhuurd vastgoed normaal en hoort bij het beleggingsplaatje. Structurele leegstand is een ander verhaal en wijst vaak op een probleem met de locatie, de prijs of de vraag in de omgeving.

Bij garageboxen op goed gelegen, beveiligde terreinen is de vraag van huurders doorgaans stabiel. Kleine ondernemers, zzp'ers en webshops zoeken continu naar betaalbare bedrijfsruimte, en een garagebox met een eigen huisnummer, elektra en 24/7 toegang sluit daar goed op aan.

Hoe groot is de kans op leegstand bij een garagebox?

De kans op leegstand bij een garagebox hangt sterk af van de locatie en de vraag in de omgeving. Bij goed gelegen garageboxen op beveiligde bedrijventerreinen is de bezettingsgraad hoog. Onze parken kennen een bezettingsgraad van circa 97%, wat betekent dat leegstand eerder uitzondering dan regel is.

Die hoge bezettingsgraad is geen toeval. Voordat we een nieuwe locatie ontwikkelen, doen we grondig onderzoek naar de lokale vraag, huurprijzen, koopprijzen en concurrentie in de omgeving. Locaties die niet goed uit dat onderzoek komen, kopen we simpelweg niet aan. Dat is een bewuste keuze, want wij hebben er net zoveel belang bij als jij dat de boxen goed verhuurd blijven.

Ter vergelijking: bij woningbeleggingen of vakantiewoningen liggen de bezettingsgraden vaak lager en zijn de kosten bij leegstand ook een stuk hoger. Een garagebox heeft relatief lage vaste lasten, waardoor een korte periode van leegstand financieel minder zwaar weegt.

Wie is verantwoordelijk voor het vinden van een nieuwe huurder?

Als je een garagebox koopt als belegging via ons, regelen wij het zoeken en plaatsen van nieuwe huurders. Je hoeft zelf geen advertenties te plaatsen, bezichtigingen te plannen of huurcontracten op te stellen. Wij verzorgen ook de facturatie richting huurders. Dat is de kern van ons ontzorgmodel.

Concreet houdt onze ontzorging in:

• Het actief zoeken en plaatsen van huurders
• Het opstellen en beheren van huurovereenkomsten
• De volledige facturatie richting huurders

We beschikken over een bestaande pool van circa 5.000 contacten van kopers en geïnteresseerden en genereren maandelijks tientallen nieuwe leads via onze online kanalen. Dat betekent dat er bij leegstand snel een nieuwe huurder gevonden kan worden.

Wat we niet doen: juridisch advies geven, btw-aangifte voor je verzorgen of financieel advies verstrekken. De btw-aangifte is jouw eigen verantwoordelijkheid als belegger. Wil je weten welke locaties er beschikbaar zijn? Bekijk dan onze beschikbare locaties voor een actueel overzicht.

Wat zijn de financiële gevolgen van leegstand voor de belegger?

Bij leegstand mis je als belegger de huurinkomsten, terwijl de vaste kosten doorlopen. De belangrijkste doorlopende kostenpost is de maandelijkse VvE-bijdrage, die zorgt voor groot onderhoud, de opstalverzekering en het schoonhouden van het park. Die kosten lopen door, ook als de box leegstaat.

Om dit concreet te maken: bij een box met een koopprijs van circa €28.900 en een huurprijs van €179 per maand exclusief btw bedraagt de VvE-bijdrage als eigenaar circa €23,75 per maand. Bij korte leegstand van een paar weken is de financiële impact dus beperkt.

Structurele leegstand heeft uiteraard een groter effect op je rendement. Het verwachte rendement bij een garagebox als belegging start vanaf 7,5% op jaarbasis, maar dat gaat uit van een verhuurde situatie. Langdurige leegstand drukt dat rendement. Daarom is de keuze voor een locatie met bewezen vraag zo belangrijk.

Houd er ook rekening mee dat de huurprijs jaarlijks te indexeren is op basis van de CPI-index, wat betekent dat je huurinkomsten op de lange termijn meegroeien met de inflatie.

Heeft leegstand invloed op de waarde van de garagebox?

Korte leegstand heeft doorgaans geen directe invloed op de waarde van een garagebox. De waarde van vastgoed wordt bepaald door factoren zoals locatie, staat van onderhoud, marktomstandigheden en de verhuurpotentie op de lange termijn, niet door een tijdelijke periode zonder huurder.

Op de lange termijn kan structurele leegstand wel een signaal zijn dat de locatie minder aantrekkelijk is voor huurders, wat indirect de verkoopwaarde kan beïnvloeden. Dat is precies waarom locatieonderzoek vooraf zo belangrijk is.

Garageboxen op goed gelegen, beveiligde terreinen laten historisch gezien een waardestijging van circa 3 tot 5 procent per jaar zien op de lange termijn. Dit zijn verwachtingen op basis van historische ontwikkelingen en geen garanties, maar het geeft wel aan dat garageboxen als beleggingscategorie structureel in waarde kunnen groeien, ongeacht korte periodes van leegstand.

Wat kun je doen om leegstand zo kort mogelijk te houden?

Om leegstand zo kort mogelijk te houden, zijn drie factoren het meest bepalend: de juiste locatiekeuze, een marktconforme huurprijs en een actief verhuurproces. Bij een goed gekozen locatie met bewezen vraag is de periode tussen twee huurders doorgaans kort.

Praktische stappen die je als belegger kunt zetten:

1. Kies een locatie met bewezen vraag. Doe zelf ook onderzoek naar de lokale markt, huurprijzen en concurrentie in de omgeving. Vertrouw niet blind op één bron.
2. Houd de huurprijs marktconform. Een te hoge huurprijs verlengt de zoektijd naar een nieuwe huurder. Gebruik de CPI-indexering verstandig.
3. Zorg dat de box in goede staat is. Een nette, goed onderhouden box verhuurt sneller dan een verwaarloosde ruimte.
4. Maak gebruik van het ontzorgmodel. Als wij het verhuurproces beheren, profiteer je van ons bestaande netwerk van huurders en leads.

Leegstand is nooit volledig uit te sluiten, maar met de juiste keuzes is het risico goed te beheersen. Het is een van de redenen waarom wij zelf belang hebben bij tevreden beleggers: veel beleggers doen herhaalaankopen, en dat lukt alleen als de eerste box goed rendeert.

Hoe wij helpen bij het minimaliseren van leegstand

Als projectontwikkelaar van garageboxen en bedrijfsunits doen wij er alles aan om leegstand voor onze beleggers zo kort mogelijk te houden. Dat doen we op een aantal concrete manieren:

• Grondig locatieonderzoek voordat we een park ontwikkelen, zodat we alleen bouwen waar de vraag bewezen is
• Actief huurdersbeheer: wij zoeken en plaatsen huurders en verzorgen de volledige facturatie
• Een bestaand netwerk van circa 5.000 contacten en maandelijks nieuwe leads via onze online kanalen
• Beveiligde, goed bereikbare terreinen met alle voorzieningen die huurders zoeken, zoals een eigen huisnummer, elektra en 24/7 toegang
• Vrij op naam (v.o.n.)-verkoop: geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten bij aankoop, wat de instap voor beleggers laagdrempeliger maakt

Wil je weten hoe dit er in de praktijk uitziet of ben je benieuwd naar de beschikbare boxen in jouw regio? Neem vrijblijvend contact met ons op en we vertellen je graag meer.