Het bruto rendement van een garagebox klinkt aantrekkelijk, maar wat blijft er eigenlijk over na belasting? Dat is de vraag die de meeste beleggers bezighoudt. Het netto rendement na belasting van een garagebox ligt in de praktijk dicht bij het bruto rendement, omdat garageboxen in box 3 vallen en de huurinkomsten zelf niet worden belast. Wat je betaalt, is vermogensrendementsheffing over de waarde van de box, niet over de huurinkomsten. In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe dat werkt en wat je kunt verwachten.

Wat is het verschil tussen bruto en netto rendement bij een garagebox?

Het bruto rendement is de jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door de aankoopprijs, uitgedrukt als percentage. Het netto rendement na belasting is wat je overhoudt na aftrek van kosten zoals VvE-bijdragen, eventuele beheerskosten en belasting over het vermogen. Bij garageboxen is het verschil tussen bruto en netto rendement relatief klein vergeleken met andere vastgoedbeleggingen.

Dat komt doordat de huurinkomsten van een garagebox in box 3 vallen en niet worden belast als inkomen. Je betaalt geen inkomstenbelasting over de huur die je ontvangt. In plaats daarvan heft de Belastingdienst een forfaitaire belasting over de waarde van je vermogen, inclusief de garagebox. De werkelijke huurinkomsten spelen daarin geen directe rol. Dat is een belangrijk verschil met bijvoorbeeld woningverhuur, waarbij de huurinkomsten in bepaalde situaties zwaarder worden belast.

Kosten die het netto rendement wel verlagen, zijn de VvE-bijdrage (voor groot onderhoud, verzekering en beheer van het terrein) en eventuele kosten voor verhuurbeheer. Houd hier rekening mee bij het berekenen van je werkelijke rendement.

Welke belastingen betaal je over de inkomsten van een garagebox?

Over de huurinkomsten van een garagebox betaal je geen inkomstenbelasting. Een garagebox die je privé aanschaft als belegging valt in box 3 (sparen en beleggen). De Belastingdienst belast niet de werkelijke huurinkomsten, maar een fictief rendement over de waarde van je vermogen boven de vrijstellingsgrens.

Box 3: vermogensrendementsheffing

In box 3 wordt de waarde van de garagebox opgeteld bij je overige vermogen. Over het deel boven de vrijstellingsgrens (in 2024 circa €57.000 per persoon) betaal je belasting. De hoogte van die belasting hangt af van de omvang van je vermogen en de actuele tarieven. De huurinkomsten zelf worden dus niet direct belast, maar de waarde van de box telt mee in de grondslag.

Btw: een doorstroompost

Verhuur van garageboxen is van rechtswege belast met btw. Dat betekent dat je als verhuurder 21% btw in rekening brengt bij de huurder en dit afdraagt aan de Belastingdienst. Als belegger kun je een btw-nummer aanvragen bij de Belastingdienst op je eigen naam, zonder KvK-inschrijving. Daarmee word je 'ondernemer voor de btw' en kun je de btw op de aankoopprijs terugvorderen. De btw is in feite een doorstroompost: het heeft geen invloed op je rendement. Let op: de btw-aangifte is jouw eigen verantwoordelijkheid. Dit regel je zelf, doorgaans per kwartaal, en het kost je in de praktijk weinig tijd als je een eenvoudige administratie bijhoudt.

Hoe bereken je het netto rendement na belasting van een garagebox?

Het netto rendement na belasting bereken je door de jaarlijkse huurinkomsten te verminderen met de jaarlijkse kosten en vervolgens de box 3-heffing in mindering te brengen op het resultaat. Hieronder zie je een vereenvoudigd rekenvoorbeeld.

• Aankoopprijs garagebox: €35.000 (v.o.n., dus geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten)
• Jaarlijkse huurinkomsten (excl. btw): circa €3.000
• VvE-bijdrage en overige kosten: circa €200 per jaar
• Netto huurinkomsten: circa €2.800
• Box 3-heffing over de waarde van de box: afhankelijk van je totale vermogen en de actuele tarieven

In dit voorbeeld kom je uit op een bruto rendement van circa 8,5%. Na aftrek van kosten blijft er een netto rendement van circa 8% over, waarop de box 3-heffing nog in mindering komt. Afhankelijk van je persoonlijke situatie en totale vermogen kan de werkelijke belastingdruk variëren. Laat je hierover informeren door een belastingadviseur, want dit is maatwerk.

Hoe verhoudt het rendement van een garagebox zich tot andere beleggingen?

Een garagebox als belegging levert doorgaans een hoger rendement op dan spaarrekeningen of obligaties, en is minder volatiel dan aandelen. Vergeleken met woningverhuur heeft een garagebox als belegging duidelijke voordelen: geen huurprijsregulering, weinig onderhoud en een stabiele vraag vanuit kleine ondernemers en zzp'ers.

Hieronder een globale vergelijking:

• Spaarrekening: rendement van circa 2-3%, geen risico maar weinig groei
• Aandelen: potentieel hoger rendement, maar ook hogere volatiliteit en risico
• Vakantiewoning: veel onderhoud, seizoensgebonden verhuur en complexe regelgeving
• Woningverhuur: huurprijsregulering, veel onderhoud en hogere instapkosten
• Garagebox als belegging: rendement vanaf 7,5%, lage onderhoudskosten, geen huurprijsregulering en stabiele bezetting

Een garagebox biedt daarnaast de mogelijkheid tot waardestijging. Op de lange termijn is een waardestijging van circa 3 tot 5 procent per jaar realistisch. Dat maakt het totaalrendement (huurrendement plus waardestijging) aantrekkelijk ten opzichte van veel andere beleggingsvormen.

Wat verandert er in 2028 voor vastgoedbeleggers in box 3?

Vanaf 2028 wil de overheid het box 3-stelsel herzien. Het plan is om over te stappen van een forfaitair systeem naar een systeem dat dichter bij het werkelijke rendement ligt. Dat betekent dat de huurinkomsten die je daadwerkelijk ontvangt, in de toekomst mogelijk directer worden belast in box 3.

De precieze uitwerking van de nieuwe wetgeving is op het moment van schrijven nog niet definitief vastgesteld. Wat wel duidelijk is, is dat de wetgeving zich ontwikkelt richting meer belasting op werkelijk ontvangen inkomsten. Voor beleggers in garageboxen is het verstandig om dit te volgen en je belastingadviseur te raadplegen over de impact op jouw situatie. Omdat garageboxen relatief lage aankoopprijzen hebben en de huurinkomsten per box beperkt zijn, kan de impact per box meevallen, maar dat hangt sterk af van je totale vermogenspositie.

Wat nu al zeker is: de huidige spelregels gelden nog tot 2028. Dat geeft je de tijd om een weloverwogen beslissing te nemen en je belegging goed te positioneren.

Wanneer is een garagebox kopen als belegging de moeite waard?

Een garagebox kopen als belegging is de moeite waard als je op zoek bent naar een stabiel, passief inkomen met een laag onderhoudsprofiel en een instapbedrag dat past bij jouw vermogen. Met een investering van circa €19.900 tot €60.000 per box is de drempel lager dan bij woningbeleggingen, terwijl het rendement aantrekkelijk is.

Een garagebox als belegging past goed bij je als:

• je je vermogen wilt laten renderen zonder er veel tijd in te steken
• je geen zin hebt in de complexiteit van woningverhuur of vakantieverhuur
• je op zoek bent naar een alternatief voor sparen of beleggen in aandelen
• je zelf je btw-aangifte wilt doen (of bereid bent dat te leren)
• je een belegging zoekt met een eigen huisnummer, zodat huurders zich bij de KvK kunnen inschrijven

Het is minder geschikt als je op zoek bent naar een belegging waarbij iemand anders alle administratie, inclusief de btw-aangifte, voor je regelt. Die verantwoordelijkheid ligt altijd bij jou als eigenaar.

Hoe wij helpen bij beleggen in garageboxen

Bij Boxcomplex ontwikkelen we multifunctionele garageboxen op beveiligde terreinen, verspreid over heel Nederland. We richten ons op beleggers die op zoek zijn naar een overzichtelijke, passieve vastgoedbelegging. Dit is wat wij voor je regelen:

• Aankoop vrij op naam (v.o.n.): geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor jou als koper
• Huurdersbeheer: wij zoeken en plaatsen huurders voor jou
• Facturatie: wij verzorgen de facturatie richting huurders volledig
• Bezettingsgraad van circa 97%: op onze parken staat vrijwel altijd een huurder klaar
• Rendement vanaf 7,5% op jaarbasis, met een verwachte waardestijging van 3 tot 5 procent per jaar

Wil je weten welke garageboxen er op dit moment beschikbaar zijn en wat het verwachte rendement is op een specifieke locatie? Bekijk dan onze beschikbare locaties of neem vrijblijvend contact met ons op. We vertellen je graag meer over de mogelijkheden, zonder verplichtingen.