Een bedrijfsunit kopen als belegging klinkt aantrekkelijk, maar wat zijn eigenlijk de fiscale gevolgen? De meeste particuliere beleggers weten dat vastgoed in box 3 valt, maar hoe dat precies werkt voor een bedrijfsunit en wat de btw-regels zijn, is voor velen minder duidelijk. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over bedrijfsunit box 3, btw-belaste verhuur en de belastingwijzigingen die eraan komen. Zo weet je precies waar je aan toe bent voordat je een beslissing neemt.

Wat is box 3 en hoe werkt het voor vastgoed?

Box 3 is het onderdeel van de inkomstenbelasting dat gaat over sparen en beleggen. Vastgoed dat je niet zelf bewoont en niet zakelijk gebruikt, valt in principe in box 3. De Belastingdienst belast niet de werkelijke huurinkomsten, maar een fictief rendement op de waarde van je vermogen boven de vrijstelling.

Concreet betekent dit: je betaalt geen inkomstenbelasting over de huur die je ontvangt. In plaats daarvan rekent de Belastingdienst een fictief rendement over de waarde van je bezittingen minus je schulden. Over dat fictieve rendement betaal je belasting. De huurinkomsten zelf zijn dus vrijgesteld van inkomstenbelasting. Dat is een belangrijk voordeel voor vastgoedbeleggers die in box 3 vallen.

De waarde die de Belastingdienst gebruikt voor vastgoed in box 3 is de WOZ-waarde. Voor bedrijfsunits en garageboxen geldt een eigen WOZ-beschikking, net als bij woningen. Houd er rekening mee dat de belastingdruk in box 3 de afgelopen jaren is veranderd en dat er verdere wijzigingen op komst zijn.

Valt een bedrijfsunit altijd in box 3?

Een bedrijfsunit die je als particulier koopt en verhuurt, valt in principe in box 3. Dit geldt zolang de aankoop en verhuur niet als een onderneming worden aangemerkt door de Belastingdienst. Of je nu één unit of meerdere units bezit, de hoofdregel is dat particulier beleggen in vastgoed een box 3-activiteit is.

Er is wel een uitzondering: als de Belastingdienst oordeelt dat je activiteiten als ondernemer kwalificeren, bijvoorbeeld omdat je actief bent in het beheer en de verhuur op een manier die verder gaat dan normaal vermogensbeheer, kan de situatie anders zijn. In de praktijk is dit voor de gemiddelde particuliere belegger met één of enkele units zelden aan de orde.

Belangrijk om te weten: voor de btw kun je als particulier wél ondernemer zijn, zonder dat je dat bent voor de inkomstenbelasting. Dit zijn twee aparte kwalificaties. Meer daarover lees je verderop in dit artikel.

Hoeveel belasting betaal je over een bedrijfsunit in box 3?

De belasting in box 3 is gebaseerd op een fictief rendement over je nettovermogen, niet op je werkelijke huurinkomsten. De Belastingdienst hanteert een heffingsvrij vermogen; pas boven dat bedrag betaal je belasting. Het tarief in box 3 bedraagt momenteel 36% over het fictieve rendement.

Hoe hoog dat fictieve rendement is, hangt af van de samenstelling van je vermogen. Voor vastgoed geldt een hoger fictief rendement dan voor spaargeld. De exacte percentages stelt de Belastingdienst jaarlijks vast op basis van werkelijke marktrendementen uit het voorgaande jaar.

Wat dit in de praktijk betekent: stel dat je een bedrijfsunit hebt met een WOZ-waarde van €150.000 en de Belastingdienst hanteert een fictief rendement van 6,17% voor vastgoed, dan wordt er belasting berekend over €9.255. Bij een tarief van 36% is dat €3.332 per jaar aan box 3-belasting. De werkelijke huurinkomsten tellen hierbij niet mee. Dit maakt box 3 voor vastgoedbeleggers met een goed renderende unit relatief gunstig.

Wat zijn de btw-regels bij verhuur van een bedrijfsunit?

De verhuur van bedrijfsruimte en garageboxen is van rechtswege belast met btw. Dit geldt altijd, niet alleen in bepaalde situaties. Als verhuurder ben je verplicht btw in rekening te brengen aan je huurder en die btw af te dragen aan de Belastingdienst. Het grote voordeel hiervan is dat je de btw op de aankoopprijs kunt terugvorderen.

Btw-nummer aanvragen als particulier

Als particuliere belegger kun je een btw-nummer aanvragen bij de Belastingdienst, zonder dat je je hoeft in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Je wordt dan 'ondernemer voor de btw', wat iets anders is dan ondernemer zijn voor de inkomstenbelasting. Met dat btw-nummer kun je de betaalde btw op de aankoop terugvorderen en draag je de ontvangen btw over de huur periodiek af aan de Belastingdienst. Het aanvragen van een btw-nummer vergt slechts één formulier en de periodieke btw-aangifte is doorgaans binnen circa 15 minuten gedaan als je je administratie op orde hebt.

De herzieningstermijn van 10 jaar

Bij btw-belaste verhuur geldt een herzieningstermijn van 10 jaar. Dit betekent dat de bedrijfsunit gedurende het jaar van aankoop of ingebruikname plus de 9 daaropvolgende boekjaren voor minimaal 90% voor btw-belaste prestaties moet worden gebruikt. Per boekjaar wordt 1/10e deel van de teruggevorderde btw herbeoordeeld. Gebruik je de unit in een jaar voor minder dan 90% btw-belast, dan moet je een deel van de teruggevorderde btw terugbetalen.

Verkoop je de unit tussentijds? Dan moet je de btw naar rato terugbetalen, tenzij je opteert voor een btw-belaste levering. In dat geval begint voor de koper een nieuwe herzieningstermijn en ben jij als verkoper van je verplichting ontslagen.

Let op: de btw-aangifte is jouw eigen verantwoordelijkheid als belegger. Wij verzorgen dit niet voor je. Je kunt hiervoor een boekhouder inschakelen.

Wat verandert er in 2028 voor box 3 en vastgoedbeleggers?

In 2028 wil de overheid het box 3-stelsel grondig herzien. Het plan is om over te stappen van een fictief rendement naar een systeem op basis van werkelijk behaald rendement. Dit betekent dat je belasting gaat betalen over de huurinkomsten die je daadwerkelijk ontvangt, plus eventuele waardestijging van het vastgoed.

Voor vastgoedbeleggers kan dit een grote verandering zijn. Als je nu een goed renderende bedrijfsunit hebt waarbij de werkelijke huurinkomsten hoger zijn dan het fictieve rendement waarover je nu belasting betaalt, kan de belastingdruk stijgen. Omgekeerd geldt dat beleggers met een lager werkelijk rendement er mogelijk op vooruitgaan.

De exacte uitwerking van de nieuwe wetgeving is op dit moment nog niet definitief vastgesteld. Het is verstandig om de ontwikkelingen te volgen en tijdig advies in te winnen bij een belastingadviseur. Wat wel vaststaat: de overgang naar werkelijk rendement heeft gevolgen voor hoe je je beleggingsportefeuille het beste kunt inrichten.

Is een bedrijfsunit fiscaal voordeliger dan een woning of garagebox?

Een bedrijfsunit heeft op een aantal fiscale punten voordelen ten opzichte van een woning of garagebox. De belangrijkste verschillen zitten in de btw-behandeling, de aankoopkosten en de huurregulering.

• Geen huurprijsregulering: bij woningverhuur gelden strikte regels over de maximale huurprijs. Bij een bedrijfsunit bepaal je als eigenaar zelf de huurprijs. Dat geeft je meer vrijheid om het rendement te sturen.
• Btw terugvorderbaar: de btw op de aankoopprijs van een bedrijfsunit is terugvorderbaar als je btw-belast verhuurt. Bij woningen is dit niet mogelijk.
• Geen overdrachtsbelasting bij nieuwbouw: bedrijfsunits bij Boxcomplex worden verkocht vrij op naam (v.o.n.), wat betekent dat je geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten betaalt. Bij doorverkoop op de tweedehandsmarkt bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4%.
• Lager onderhoud: een bedrijfsunit van beton vraagt aanzienlijk minder onderhoud dan een woning, wat de nettorendementen ten goede komt.

Vergeleken met een garagebox biedt een bedrijfsunit een hogere instapprijs (vanaf circa €135.000), maar ook meer rendementspotentieel door de grotere oppervlakte en de vrijheid in huurprijsbepaling. Garageboxen zijn toegankelijker voor kleinere beleggers, maar bedrijfsunits zijn interessant voor wie meer vermogen wil inzetten voor een hoger absoluut rendement.

Hoe Boxcomplex helpt bij beleggen in een bedrijfsunit

Wij begrijpen dat de fiscale kant van een bedrijfsunit als belegging veel vragen oproept. Daarom zorgen we ervoor dat je als belegger zo goed mogelijk geïnformeerd van start gaat. Wat wij voor je regelen:

• We zoeken en plaatsen huurders voor je, inclusief de eerste verhuur bij nieuwbouw geheel gratis.
• We verzorgen de facturatie richting huurders volledig.
• We verkopen vrij op naam, zodat je geen overdrachtsbelasting of notariskosten betaalt.
• Onze parken kennen een bezettingsgraad van circa 97%, wat de verhuurbaarheid van jouw unit ondersteunt.
• We bieden bedrijfsunits aan op strategische locaties, waaronder Emmen aan de A37 en Waddinxveen in de Randstad.

Wil je weten welke locaties beschikbaar zijn en wat het verwachte rendement is voor jouw situatie? Neem contact met ons op en we vertellen je graag meer, zonder verplichtingen.