Een bedrijfsunit kopen als belegging klinkt aantrekkelijk: een tastbaar bezit, stabiele huurinkomsten en een rendement dat hoger ligt dan bij veel andere vastgoedbeleggingen. Maar eerlijk is eerlijk: er zitten ook nadelen aan. Geen enkele belegging is perfect, en dat geldt ook voor bedrijfsunits. In dit artikel zetten we de vijf belangrijkste nadelen op een rij, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken.

Bedrijfsunit als belegging: kansen én risico's

Beleggen in een bedrijfsunit biedt serieuze voordelen: een bruto rendement vanaf 7,5%, geen huurprijsregulering zoals bij woningverhuur en relatief weinig onderhoud. Toch is het verstandig om ook de andere kant van de medaille te bekijken. De nadelen van een bedrijfsunit als belegging zijn niet onoverkomelijk, maar je moet er wel van op de hoogte zijn voordat je een beslissing neemt.

Hieronder bespreken we vijf concrete nadelen die je als potentiële belegger kunt tegenkomen. We leggen per punt ook uit hoe je ermee omgaat, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

1: Hoge instapdrempel van minimaal € 135.000

Een bedrijfsunit kopen vraagt een investering van minimaal € 135.000, afhankelijk van de locatie en het type unit. Dat is aanzienlijk meer dan de instapprijs van een garagebox, die al vanaf circa € 19.900 beschikbaar is. Voor veel beleggers is dit het eerste struikelblok.

Dit nadeel is reëel, maar ook logisch: je koopt een grotere, multifunctionele bedrijfsruimte van circa 110 m² met een eigen parkeerplaats en een officieel vestigingsadres. Dat hogere instapbedrag vertaalt zich ook in een hoger absoluut rendement per unit. Wie beschikt over € 135.000 of meer aan vrij belegbaar vermogen — bijvoorbeeld uit een erfenis, opgebouwde bedrijfsreserves of overwaarde — vindt in een bedrijfsunit een serieuze beleggingsoptie.

Belangrijk om te weten: de aankoop bij ons gaat vrij op naam (v.o.n.). Dat betekent: geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor jou als koper. Dat scheelt direct een flink bedrag ten opzichte van andere vastgoedbeleggingen.

2: Btw-belaste verhuur vraagt om eigen administratie

Bij de verhuur van een bedrijfsunit kun je kiezen voor btw-belaste verhuur — en dat is in de meeste gevallen ook het meest voordelig. Je kunt dan namelijk de btw over de aankoopprijs terugvorderen bij de Belastingdienst. Maar daar hangt wel een verplichting aan vast: je moet zelf btw-aangifte doen.

Dat betekent dat je een btw-nummer aanvraagt bij de Belastingdienst — als particulier kan dat rechtstreeks, zonder KvK-inschrijving — en vervolgens periodiek aangifte doet. Voor wie dit nog nooit heeft gedaan, kan dat even wennen zijn. De btw-aangifte is jouw eigen verantwoordelijkheid; wij verzorgen dit niet voor je.

Daarnaast geldt bij nieuwbouw een herzieningstermijn van 10 jaar. Als je de unit binnen die periode verkoopt of zonder btw gaat verhuren, moet je een deel van de teruggevorderde btw terugbetalen. Laat je hierover goed informeren door een belastingadviseur voordat je koopt. Het is een technisch punt, maar zeker niet onoverkomelijk als je er tijdig bij stilstaat.

3: Onzekerheid door toekomstige belastingwijzigingen

Vastgoedbeleggingen vallen in Nederland onder box 3 van de inkomstenbelasting. De regels rondom box 3 zijn de afgelopen jaren meerdere keren gewijzigd, en er staan ook voor 2028 nieuwe aanpassingen op de planning. Die onzekerheid is een reëel nadeel voor iedereen die nu nadenkt over beleggen in bedrijfsruimte.

Het is op dit moment nog niet volledig duidelijk hoe de nieuwe box 3-wetgeving er precies uit gaat zien en wat de impact is op vastgoedbeleggers. Wat we wel weten: vastgoed heeft historisch gezien zijn waarde goed behouden, ook door fiscale veranderingen heen. Toch is het verstandig om je fiscale situatie regelmatig te laten doorlichten door een adviseur, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

4: Verhuur regelen kost tijd en kennis

Een bedrijfsunit verhuren is geen passieve bezigheid als je het volledig zelf doet. Je moet huurders vinden, contracten opstellen, factureren, communiceren bij problemen en de administratie bijhouden. Dat kost tijd en vraagt om kennis van zaken, zeker als je nog geen ervaring hebt met het verhuren van bedrijfsruimte.

Gelukkig is dit nadeel goed te ondervangen. De verhuur van bedrijfsruimte kent geen huurbescherming of huurprijsregulering zoals bij woningverhuur, wat het juridische deel een stuk eenvoudiger maakt. En als je het beheer liever uit handen geeft, zijn er mogelijkheden om dit te laten regelen — meer daarover in het laatste onderdeel van dit artikel.

5: Minder liquide dan aandelen of spaargeld

Vastgoed is per definitie minder liquide dan aandelen of spaargeld. Je kunt een bedrijfsunit niet op een maandagochtend verkopen en dinsdag al over het geld beschikken. Een verkoop kost tijd: je moet een koper vinden, onderhandelen en de overdracht regelen. Dat kan weken tot maanden duren.

Bovendien geldt bij doorverkoop op de tweedehandsmarkt een overdrachtsbelasting van 10,4% voor de koper, wat de verkoopbaarheid kan beïnvloeden. Dit is geen uniek nadeel van bedrijfsunits; het geldt voor vrijwel al het vastgoed. Maar het is wel iets om rekening mee te houden als je mogelijk op korte termijn toegang tot je vermogen nodig hebt. Een bedrijfsunit is een langetermijnbelegging — wie dat voor ogen houdt, heeft hier doorgaans weinig last van.

Weegt het nadeel op tegen het rendement?

De nadelen van een bedrijfsunit als belegging zijn reëel, maar voor de meeste beleggers goed te overzien. De hoge instapdrempel vraagt om beschikbaar vermogen, de btw-administratie vraagt om discipline en de illiquiditeit vraagt om een langetermijnperspectief. Daar staat tegenover: een bruto rendement vanaf 7,5%, een verwachte waardestijging van 3 tot 5% per jaar, geen huurprijsregulering en een bezettingsgraad van circa 97% op onze bestaande parken.

Wie de nadelen kent en er bewust mee omgaat, heeft een solide basis voor een succesvolle belegging in bedrijfsruimte.

Hoe wij helpen bij het ontzorgen van jouw belegging

Bij Boxcomplex begrijpen we dat de nadelen hierboven voor sommige beleggers een drempel vormen. Daarom hebben we een ontzorgingsmodel ontwikkeld dat de praktische lasten voor jou zo klein mogelijk maakt. Dit is wat wij voor je regelen:

• Huurders zoeken en plaatsen — wij zorgen voor geschikte, btw-plichtige huurders voor jouw unit
• Facturatie richting huurders — wij verzorgen de volledige facturatie, zodat jij daar geen omkijken naar hebt
• Beheer van de verhuur — van huurwisseling tot dagelijks contact met de huurder
• VvE-structuur — groot onderhoud, opstalverzekering en parkbeheer zijn geregeld via de Vereniging van Eigenaars
• Eerste verhuur gratis — bij aankoop van een nieuwbouwunit verzorgen wij de eerste verhuur zonder kosten

Wat wij niet doen: financieringen verlenen, juridisch of financieel advies geven, of btw-aangifte voor je verzorgen. Dat blijft jouw verantwoordelijkheid — en die van je adviseur.

Wil je weten welke bedrijfsunits er op dit moment beschikbaar zijn? Bekijk dan de beschikbare bedrijfsunits in Emmen of bekijk al onze locaties door heel Nederland. Heb je vragen of wil je persoonlijk advies over de mogelijkheden? Neem dan contact met ons op — we helpen je graag verder.